Suele suceder que al realizar reparaciones en un condominio, los escombros quedan abandonados en el cuarto de basura con la intención de que el conserje lo coloque junto al resto de desperdicios, a esperas de que el camión recolector se encargue.
Pero, el camión municipal no los retira...
Un día cualquiera, el propietario del Apartamento 175-Z, del Conjunto Residencial “Ejemplo”, realiza una reparación en su inmueble, en la cual decide modificar una pared, reduciéndola a la mitad para así instalar encima de ésta un mesón que le servirá como mini bar. Para ello contrata a un albañil, quien presupuesta el trabajo de derribar media pared, pintarla y adecuarla con el mesón conforme a lo solicitado.
Este trabajo fu
El día viernes en la noche, suele pasar el camión recolector de basura, y excluye los escombros, argumentando que no es su deber retirarlos, puesto que las características de la unidad recolectora no corresponde con las requeridas para retirar escombros, ya que podrían dañar los componentes mecánicos de la mencionada unidad
¿Cómo se retiran estos escombros?
La Ley de Propiedad Horizontal, vigente actualmente, establece en su Art. 4 que “El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador”. En tanto, no es objeto de discusión las mejoras que el propietario decida hacer en su apartamento, pues lógicamente es su inmueble y siempre que no afecte las condiciones estructurales, es de su libre albedrío realizar las modificaciones en su propiedad privada.
Dice este mismo instrumento jurídico en su Art. 22, que “…Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos…”. Es la intención aparente del legislador en este artículo indicar que aquellas situaciones en las cuales se afecte el interés común de varios propietarios, serán resueltas por dichos propietarios. Lógicamente, aquella situación que afecte el interés de un único propietario, será resuelta por ese único propietario.
Las actividades orientadas a la demolición, modificación estructural y en general obras que causan escombros no son actividades usuales en un condominio residencial, ni siquiera en zonas residenciales donde imperen otro tipo de propiedades (quintas, town houses) puesto que al ser urbanas, se supone que la razón de ser está orientada al descanso y habitación de la persona.
Precisamente considerando lo anterior, se fundamenta el instrumento municipal en Valencia, denominado Ordenanza sobre el Servicio Público de Aseo Urbano y Domiciliario, en cuya exposición de motivos se apoya, como corresponde, en la Ley de Residuos y Desechos Sólidos, citada en función de la “necesidad de que el servicio público de aseo urbano y domiciliario tenga un precio que se ajuste a su costo real, lo que responde a los requerimientos de inversión en este sector”, (así como también de la necesidad), “de vehículos especializados en la recolección de residuos y desechos sólidos”. De la lectura de estas líneas puede inferirse que es la intención del legislador dejar claro que el vehículo de retiro de desechos sólidos debe ajustarse a las características de los elementos que deba trasladar, y en función de ello considerará los costos que realmente causen los servicios prestados en función de su complejidad.
La mencionada Ordenanza sobre el Servicio Público de Aseo Urbano y Domiciliario, de jurisdicción en el Municipio Valencia, establece lo siguiente:
Artículo 46:
Se consideran residuos y desechos sólidos urbanos, objeto de servicios especiales, los siguientes:
1.- Los voluminosos, cauchos, muebles, enseres domésticos, colchones, los animales muertos, los peligrosos para la salud humana y animal y para la conservación del ambiente, los industriales de gran peso o volumen, los escombros resultantes de los trabajos de refacción, demolición o construcción de viviendas y edificios y obras en general, reparación de calles, excavaciones y trabajos públicos; construcción de parques y jardines.
2.- Los residuos y desechos tóxicos.
3.- Los explosivos y materiales inflamables.
Artículo 47:
Se entiende por servicios especiales aquellos que por su naturaleza, sean distintos a los normalmente prestados por el Municipio en la recolección y disposición final de desechos sólidos, bien por sus dimensiones, presentación o tipo. A tal efecto, el Instituto Municipal del Ambiente (IMA.) dispondrá de un servicio telefónico especial y gratuito para atender a los usuarios.
Artículo 48:
De conformidad con lo establecido en el artículo anterior, se consideran como servicios especiales:
1.- La recolección, transporte, tratamiento y manejo de desechos patológicos y de profilaxis animal.
2.- La recolección de residuos y desechos de tala, poda de jardines y profilaxis vegetal.
3.- La recolección de escombros y desperdicios provenientes de la construcción, refacción y demolición de inmuebles.
4.- La recolección de materiales, mobiliario y equipos de oficina, industria y del hogar que por sus dimensiones no sean aptos para la recolección por los medios convencionales establecidos para el sector de ubicación del inmueble.
5.- La recolección de desechos de eventos ocasionales como ferias, verbenas o exposiciones auspiciadas por organismos públicos o privados, persona natural o jurídica. A los fines de suscribir el respectivo convenio de recolección, el usuario debe hacer la correspondiente notificación al Instituto Municipal del Ambiente (IMA)
6.- La recolección de cauchos, muebles, enseres domésticos, colchones, animales muertos, y aquellos nocivos para la salud humana y animal, así como para la conservación del ambiente.
7.- La recolección de explosivos y materiales inflamables.
8.- Cualquiera otra recolección que por su dimensión o composición exceda los límites asimilables por los equipos de recolección convencionales, establecidos para el sector de ubicación del inmueble.
Artículo 49:
A los fines de la prestación del servicio especial al cual se refiere el articulo anterior, el usuario hará la correspondiente solicitud escrita ante el Instituto Municipal del Ambiente (IMA), indicando la cantidad en dimensión o volumen, las características de los residuos y desechos a ser recolectados, la ubicación y frecuencia del mismo, así como cualquier otra circunstancia que pueda influir en la prestación del servicio.
Artículo 50:
La tarifa de prestación del servicio especial se calculará tomando como base el peso de los desechos sólidos recolectados, según el pesaje en la báscula instalada por el Municipio o la capacidad del camión de estaca, utilizado exclusivamente para prestar este servicio, estableciéndose como tarifa la cantidad de tres (3) Unidades Tributarias por cada tonelada recolectada y transportada.
Artículo 51:
Para la recolección, transporte y disposición final de los desechos sólidos susceptibles de servicio especial, se requerirá la autorización del Municipio. El transportista que incumpla con esta disposición será penalizado con multa equivalente en Bolívares de seis (6) Unidades Tributarias por cada tonelada recolectada y transportada.
Artículo 52:
El servicio especial de recolección de residuos y desechos sólidos será pagado en el momento de solicitar la prestación del mismo. Una vez realizado el pago, el Instituto Municipal del Ambiente (IMA) ordenará el inicio del servicio a los efectos de que éste sea prestado en un lapso no mayor a 72 horas.
De la lectura anterior puede observarse que claramente el instrumento legal define la situación de los escombros causados por la refacción de la propiedad privada del apartamento objeto de este análisis. Para su recolección deberá el usuario hacer la correspondiente solicitud escrita ante el organismo competente, en los términos que la ordenanza establece, debiendo igualmente cancelar una tasa definida por el peso de los desechos causados por la construcción en la propiedad privada aquí señalada.
Toda vez que los escombros han sido han sido causados por el propietario del Apartamento, es éste quien está en la obligación de tramitar y pagar la recolección de estos escombros, puesto que sería injusto y jurídicamente contrario a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal realizar una gestión de un único propietario, y distribuir su gasto, en proporción a todos los propietarios, cuando el gasto beneficia únicamente a un solo propietario.
Para el ejercicio del control de la identificación de la persona que genere los escombros se encontrará el Vigilante del Edificio, quien deberá anotar en su libro de novedades las personas y eventos que ocurran en las instalaciones del inmueble.
No debe el propietario desentenderse de esta responsabilidad, ya que, de acuerdo con el Art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido, entre otras, a la siguiente norma: "Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local"
